Τακτοποίηση ημιυπαίθριων και λοιπών χώρων
Γράφει ο Λαζίδης Βασίλειος
Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός Δ.Π.Θ.Πολύ λόγος γίνεται τους τελευταίους μήνες από τα ΜΜΕ για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων. Η συζήτηση θα ενταθεί όσο λήγει η προθεσμία υποβολής αίτησης στις πολεοδομίες προς το τέλος του χρόνου. Πρόκειται για ένα θέμα που αφορά το σύνολο σχεδόν των ιδιοκτητών κτισμάτων κυρίως αυτούς που απέκτησαν διαμερίσματα την τελευταία δεκαετία. Θα προσπαθήσω να εξηγήσω τι ακριβώς συμβαίνει για να γίνει κατανοητό από τον καθένα. Πρόκειται για ένα νόμο (Ν.3843 / 28-4-2010) που δίνει λύσεις σε περιπτώσεις που υπήρχε αδυναμία «νομιμοποίησης αυθαίρετων» κατασκευών και πέραν των ημιυπαίθριων στους οποίους κυρίως αναφέρεται. Πρόκειται για τακτοποίηση όχι νομιμοποίηση , αν όμως λάβουμε υπ΄ όψιν ότι η διάρκεια της τακτοποίησης είναι για 40 χρόνια στην πραγματικότητα είναι νομιμοποίηση. Ο ιδιοκτήτης που τακτοποιεί κάποιο χώρο απαλάσεται αυτομάτως από πρόστιμα που του έχουν καταλογιστεί για τον παραπάνω χώρο από την πολεοδομία ή το ΙΚΑ. Αν όμως τα έχει πληρώσει δεν επιστρέφονται. Ως ημιυπαίθριος κατά την πολεοδομική νομοθεσία ορίζεται «ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή τον δρόμο και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα (κολώνες) ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων». Στο σύνολο σχεδόν των οικοδομών που χτίστηκαν τα τελευταία χρόνια υπάρχουν υμιυπαίθριοι που κλείστηκαν και σχημάτησαν δωμάτια, μεγάλωσαν νόμιμα δωμάτια ή επέκτειναν άλλους χώρους. Ο λόγος ήταν ότι έδιδε ο ΓΟΚ την δυνατότητα να κατασκευάζονται ημιυπαίθριοι χώροι τόσοι όσοι το 20% της επιτρεπόμενης δόμησης. Λαμβάνοντας υπ όψιν το φουσκωμένο κόστος αγοράς οικοπέδου ήταν μια ευκαιρία αύξησης της δομήσιμης επιφάνειας χωρίς να έχει αγοραστεί η αντίστοιχη γη. Τα πράγματα έχουν αλλάξει και πλέον χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή τόσο στο κλείσιμο των ημιυπαίθριων όσο και στις πολεοδομικές παραβάσεις γενικότερα. Το ποσοστό αυτό σήμερα άλλαξε σε 15% και προστέθηκαν κάποιοι περιορισμοί. Τα πρόστιμα για πολεοδομικές παραβάσεις μετά την 01/01/2004 έχουν το λιγότερο δεκαπλασιαστεί και κυρίως ήδη από το 2010 θα ελέγχεται το 10% των οικοδομών που κατασκευάζονται επί τόπου . Για το 2009 ήδη ελέγχονται οι άδειες που τελικό ψηφίο έχουν το 5. Επομένως είναι παράλογο από εδώ και πέρα κάποιος να κλείσει ημιυπαίθριο χώρο ή να κάνει πολεοδομική παράβαση γενικότερα.
Το κόστος της τακτοποίησης εξαρτάται :
α)από την τιμή ζώνης της περιοχής (ΤΖ) . Η τιμή ζώνης αναφέρεται στους λογαριασμούς της ΔΕΗ . Για τον πολεοδομικό ιστό της Ξάνθης κυμαίνεται μεταξύ 750 και 1300ευρώ
β)από το μέγεθος της επιφάνειας που τακτοποιείται
γ)από το αν πρόκειται για πρώτη κατοικία ή αν πρόκειται για άλλη χρήση πλην κατοικίας (π.χ κατάστημα)
δ)από το αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου.
ε)το κόστος της αμοιβής μηχανικού είναι σταθερό 232.53 + 53.48ευρώ ΦΠΑ
στ)το παράβολο των 250ευρώ ή 350ευρώ (για περιπτώσεις εκτός κατοικιών) συμψηφίζεται με το πρόστιμο άρα δεν πάει χαμένο.
Το τελικό πρόστιμο καθορίζεται από την πολεοδομική υπηρεσία και καταβάλλεται στις συμβεβλημένες τράπεζες είτε εφάπαξ με έκπτωση 10% επί του προστίμου ή σε δόσεις με πρώτη δόση τον Απρίλη του 2011. Με βάση όλα τα παραπάνω για την περιοχή της Ξάνθης το συνολικό κόστος τακτοποίησης ημιυπαίθριου χώρου είναι περίπου 70 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο συμπεριλαμβανομένου του κόστους του μηχανικού. Αν προσπαθήσουμε να αξιολογήσουμε το κόστος της τακτοποίησης είναι πολύ συμφέρουσα. Με τα δεδομένα της Ξάνθης όπου η αξία της γης κατά μέσο όρο είναι 350ευρώ ανά προκύπτουσα δομήσιμη επιφάνεια τακτοποιείται η κατοικία με μέσο συνολικό κόστος περίπου 70 ευρώ ανά τετραγωνικό , χωρίς να έχουν πληρωθεί τα 350ευρώ της γης, τα αντίστοιχα ένσημα (κόστος 0,35Χ60 = 21ευρώ) και το κόστος της οικοδομικής αδείας. Συνεπώς υπάρχει όφελος για τον ιδιοκτήτη του αυθαιρέτου πάνω από 300ευρώ ανά τετραγωνικό από το αν είχε ακολουθήσει την νόμιμη οδό κατά την κατασκευή του ακινήτου του. Αν αναλογιστούμε και ειδικές περιπτώσεις όπως πατάρια καταστημάτων σε εμπορικούς δρόμους μιλάμε για όφελος χιλιάδων ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τακτοποιηθέντος χώρου. Επίσης η ευκολία και η ταχύτητα της διαδικασίας τακτοποίησης αποτελεί μεγάλο πλεονέκτημα. Ο νόμος αυτός είναι ευκαιρία για πολλούς ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν περιπτώσεις πολεοδομικών αυθαιρεσιών που αν δεν τους ταλαιπώρησαν ως τώρα είναι πιθανόν στο μέλλον να βρεθούν σε αδιέξοδο ή σε αδυναμία εκμετάλλευσης της περιουσίας τους. Και αναφέρομαι κυρίως σε περιπτώσεις πέραν των ημιυπαίθριων όπως παρακάτω:
ΕΚΤΟΣ ΤΩΝ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΩΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ:
1)Υπόγεια που μετατράπηκαν σε κατοικίες ή καταστήματα ή οτιδήποτε άλλο επιτρεπόμενο στην περιοχή
2)Πατάρια που έγιναν σε ψηλοτάβανα μαγαζιά (σοβαρότατη περίπτωση αν το κατάστημα είναι υγειονομικού ενδιαφέροντος και το πατάρι δεν εμφανίζεται στη δυναμικότητα του καταστήματος)
3)Σοφίτες (αν είναι εντός του νομίμου όγκου της οικοδομής)
4)Πατάρια που μετατράπηκαν σε κατοικίες
5)Διαμερίσματα που έγιναν σε ΠΙΛΟΤΕΣ (θα ηλεκτροδοτούνται πλέον ξεχωριστά)
6)Καταστήματα σε ΠΙΛΟΤΕΣ ή επεκτάσεις νομίμων καταστημάτων σε ΠΙΛΟΤΕΣ
7)Κλειστές θέσεις στάθμευσης σε ΠΙΛΟΤΕΣ.
8)Αποθήκες που μετατράπηκαν σε κατοικίες ή καταστήματα
9)Θέσεις στάθμευσης που έγιναν κατοικίες.
Και αμέτρητες άλλες περιπτώσεις……..
