Τα παράδοξα του νέου Νόμου για τα αυθαίρετα
Γράφει ο Τριαντάφυλλος Σφυρής,
Πολιτικός Μηχανικός [email protected]
Α) επιβολή προστίμων.
Προβλέπεται πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 30% της αντικειμενικής αξίας του αυθαιρέτου και
πρόστιμο διατήρησης ίσο με το 5% της αντικειμενικής αξίας για κάθε χρόνο από τότε που το έκαναν μέχρι τότε που θα διαπιστωθεί. Αν δηλ. το έκαναν το 1990 και διαπιστωθεί το 2015, δηλ. μετά από 25 χρόνια, το πρόστιμο θα είναι 25×5% = 125% της αντικειμενικής αξίας. Μαζί λοιπόν με το πρόστιμο ανέγερσης θα φτάσει στο 155% δηλ. πάνω από 1,5 φορά της αντικειμενικής αξίας! Και αν δεν έχει τις προϋποθέσεις για να νομιμοποιηθεί (αν π.χ. βρίσκεται σε οικόπεδο μη οικοδομήσιμο, ή έχει υπερβεί την επιτρεπόμενη δόμηση, το ύψος κλπ) τότε θα πληρώνει το 5% εσαεί μέχρι να το κατεδαφίσει.
Β) απαγόρευση μεταβίβασής του ακινήτου
Με τον νόμο αυτό σε κάθε μεταβίβαση εν ζωή (πώληση, δωρεά, γονική παροχή) θα πρέπει να επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν έχει αυθαίρετες κατασκευές.
Ο Νόμος αυτός όμως έχει πάρα πολλά κενά, ασάφειες αλλά και διατάξεις που η εφαρμογή τους οδηγεί σε εντελώς παράδοξα αποτελέσματα. Στο παρόν άρθρο παρουσιάζεται ένα τέτοιο παράδοξο. Σε επόμενα άρθρα θα παρουσιαστούν και τα άλλα θέματα στα οποία θα πρέπει να δοθούν διευκρινήσεις ή και να τροποποιηθούν ακόμη ορισμένες διατάξεις, πριν οι πολίτες αρχίσουν να υποβάλουν τις δηλώσεις τους.
Στον νέο νόμο για τα αυθαίρετα ο υπολογισμός του προστίμου προκύπτει με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου, την τιμή ζώνης της περιοχής και 12 συντελεστές που εξαρτώνται από το είδος των υπερβάσεων.
Για υπερβάσεις όμως της οικοδομικής άδεις μέχρι 20 μ2 το πρόστιμο ορίζεται κατ΄ αποκοπή σε 1500 € για ακίνητα εκτός σχεδίου, σε 2000 € για ακίνητα εντός σχεδίου και εντός οικισμών με τιμή ζώνης έως 2.500 € και σε 3.000 € για ακίνητα εντός σχεδίου και εντός οικισμών με τιμή ζώνης μεγαλύτερη από 2.500 €.
Η παραπάνω διάταξη είναι καταφανώς άδικη για τους μικροπαραβάτες που μεγάλωσαν π.χ. ένα δωμάτιο κατά 1 μ2 ή για μεγαλύτερες παραβάσεις (μέχρι 20 μ2) αλλά σε περιοχές με τιμή ζώνης μέχρι 1350 €/μ2. Αντίθετα είναι ιδιαίτερα ευνοϊκή για παραβάτες μέχρι 20 μ2 σε ακριβές περιοχές και ιδίως για κτίρια β΄ κατοικίας. Αυτό φαίνεται στα επόμενα παραδείγματα. Υπολογίζεται το πρόστιμο με βάση τις διατάξεις του νόμου σε δύο κατηγορίες αυθαιρέτων
1η Κατηγορία: Αυθαίρετο από 1 μ2 μέχρι 20 μ2 χωρίς να παραβιάζονται οι πολεοδομικές διατάξεις
Πρόκειται για τις συνήθεις μικροπαραβάσεις. Π.χ. ένα υπόστεγο για το αυτοκίνητο, μια μικρή αποθήκη, ένα εξωτερικό λεβητοστάσιο, μεγάλωμα της πλευράς του κτιρίου κατά 20 εκ. κλπ. που δεν παραβίασε καμία πολεοδομική διάταξη. Δηλ. δεν έγινε πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, δεν παραβίασε τις ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια, δεν έγινε σε προκήπιο κλπ. Ας δούμε πως ορίζει ο νόμος το πρόστιμο που θα πληρώσει ο κάτοχος του αυθαιρέτου.
Α. Περιοχή με τιμή ζώνης 600 €/μ2 σε αυθαίρετο που έγινε μετά την 31/1/1983 και πριν την 1/1/2004.
Για υπέρβαση της οικοδομικής άδειας κατά 1 μ2 σε κτίριο κύριας ή μοναδικής κατοικίας το πρόστιμο με βάση τους 12 συντελεστές θα ήταν 28,80 €. Επειδή όμως η υπέρβαση είναι μικρότερη από 20 μ2 το πρόστιμο ορίζεται κατ΄ αποκοπή 2000 € !
Για υπέρβαση κατά 19,99 μ2 το πρόστιμο θα ήταν 575,71 €, αλλά πάλι θα πάει στα 2000 €.
Αν όμως η υπέρβαση ήταν 20,01 μ2 το πρόστιμο θα ήταν 576,29 € και δεν θα πήγαινε στα 2000 € διότι η υπέρβαση είναι μεγαλύτερη από τα 20 μ2 !
Για υπέρβαση 69,45 μ2 το πρόστιμο θα είναι 2000 €.
Άρα αυτός που έκανε υπέρβαση κατά 1 μ2 πληρώνει το ίδιο με αυτόν που έκανε 69,45 μ2.
Β. Περιοχή με τιμή ζώνης 600 €/μ2 σε αυθαίρετο που έγινε πριν την 31/1/1983.
Για υπέρβαση της οικοδομικής άδειας κατά 1 μ2 σε κτίριο κύριας ή μοναδικής κατοικίας το πρόστιμο με βάση τους 12 συντελεστές θα ήταν 5,40 €. Επειδή όμως η υπέρβαση είναι μικρότερη από 20 μ2 το πρόστιμο θα πάει στα 2000 € !
Για υπέρβαση 370 μ2 το πρόστιμο θα είναι 1998 €.
Άρα αυτός που έκανε υπέρβαση κατά 1 μ2 πληρώνει περισσότερο από αυτόν που έκανε 370 μ2 !
Συμπέρασμα 1ο: πάλι ο μικροπαραβάτης θα είναι το κορόιδο της υπόθεσης.
Γ. Περιοχή με τιμή ζώνης 2400 €/μ2 σε αυθαίρετο που έγινε μετά την 31/1/1983 και πριν την 1/1/2004.
Για υπέρβαση της οικοδομικής άδειας κατά 19,99 μ2 σε κτίριο β΄ κατοικίας το πρόστιμο με βάση τους 12 συντελεστές θα ήταν 3454,27 €. Επειδή όμως η υπέρβαση είναι μικρότερη από 20 μ2 το πρόστιμο θα είναι 2000 € ! Όφελος: 1354,27 €.
Δ. Περιοχή με τιμή ζώνης 2400 €/μ2 σε αυθαίρετο που έγινε μετά την 1/1/2004.
Για υπέρβαση της οικοδομικής άδειας κατά 19,99 μ2 σε κτίριο β΄ κατοικίας το πρόστιμο με βάση τους 12 συντελεστές θα ήταν 4317,84 €. Επειδή όμως η υπέρβαση είναι μικρότερη από 20 μ2 το πρόστιμο θα είναι 2000 € ! Δηλ. Λιγότερο από το μισό.
Συμπέρασμα 2ο: Πάλι ο προνομιούχος θα είναι ο κερδισμένος της υπόθεσης.
2η Κατηγορία: Αυθαίρετο από 1 μ2 μέχρι 20 μ2 που ταυτόχρονα παραβιάζει τις πολεοδομικές διατάξεις
Ασφαλώς πρόκειται για πιο βαριά παραβίαση από τις προηγούμενες. Αλλά παραδόξως αντιμετωπίζεται από τον νόμο πολύ πιο ευνοϊκότερα. Ας δούμε τι προβλέπει ο νόμος για τις περιπτώσεις Α και Β που εξετάστηκαν στην 1η Κατηγορία.
Α. Περιοχή με τιμή ζώνης 600 €/μ2 σε αυθαίρετο που έγινε μετά την 31/1/1983 και πριν την 1/1/2004. Για υπέρβαση της οικοδομικής άδειας κατά 1 μ2 σε κτίριο κύριας ή μοναδικής κατοικίας αλλά με ταυτόχρονη παραβίαση της πλάγιας απόστασης από τα όρια το πρόστιμο με βάση τους 12 συντελεστές θα είναι 34,56 €. Επειδή όμως έγινε υπέρβαση της πλάγιας απόστασης δεν εντάσσεται στην διάταξη για το κατ΄ αποκοπή των 2000 € αλλά θα παραμείνει ως έχει ! Αν έγινε ταυτόχρονα και υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης το πρόστιμο θα είναι 41,47 € και δεν θα πάει στα 2000 €..
Αν το αυθαίρετο κατέλαβε ταυτόχρονα και μέρος του προκηπίου (δηλ. της πρασιάς) τότε το πρόστιμο θα είναι 58,06 € και θα παραμείνει τόσο.
Αν έγινε ταυτόχρονα και υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους τότε το πρόστιμο θα είναι 69,67 € και θα παραμείνει τόσο.
Αν όμως δεν είχαν γίνει όλες αυτές οι παραβιάσεις τότε το πρόστιμο θα ήταν 2000 € !
Β. Περιοχή με τιμή ζώνης 600 €/μ2 σε αυθαίρετο που έγινε πριν την 31/1/1983.
Για υπέρβαση της οικοδομικής άδειας κατά 1 μ2 σε κτίριο κύριας ή μοναδικής κατοικίας και με ταυτόχρονη παραβίαση των αποστάσεων από τα όρια, της κάλυψης, του προκηπίου και του μεγίστου ύψους, το πρόστιμο με βάση τους 12 συντελεστές θα είναι 13,06 €. Αν όμως δεν είχαν γίνει όλες αυτές οι παραβιάσεις τότε το πρόστιμο θα ήταν 2000 € !
Συμπέρασμα 3ο: Οι συνέπειες του νόμου είναι αντίστροφα ανάλογες με την βαρύτητα της παράβασης.
